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Reconversión de una hipoteca multidivisa: ¿cómo funciona la hipoteca multidivisa?, ¿en qué monedas se puede contratar una hipoteca multidivisa?, ¿en qué monedas se puede contratar una hipoteca multidivisa? Todo lo relevante en este tema lo explica María Magdalena Rico Palao, experta en Derecho del Consumo.
Introducción: La reconfiguración del préstamo multidivisa
La reconfiguración del préstamo multidivisa a la que, frecuentemente, son condenadas las entidades financieras debe seguir los siguientes parámetros:
En primer lugar, se debe calcular el efecto económico que la cláusula multidivisa tuvo sobre los importes pagados (mensualidades) desde la concesión del préstamo a la fecha actual y compararlo con las cuotas que se hubiese tenido que pagar de haber contratado el mismo préstamo, pero sin la referida cláusula.
En segundo lugar, se debe calcular el efecto económico que la cláusula multidivisa tiene sobre la deuda pendiente. El importe resultante de la deuda pendiente que la entidad financiera reclama al consumidor con la cláusula multidivisa, debe compararse con el importe de la deuda pendiente que tendría de no haber contratado el préstamo con esta cláusula.
Para ello, se deben simular dos cuadros de amortización, uno por cada escenario. Para el primer escenario con la cláusula multidivisa, se han de mostrar los importes de deuda pendiente convertidos a euros para cada período, mientras que para el segundo escenario se mostrarán los importes de deuda pendiente ya en euros. La diferencia entre el resultado de la deuda pendiente con la cláusula y sin ella para un período determinado daría lugar al perjuicio económico.
En tercer lugar, ha de calcularse el perjuicio económico que supone el pago de la comisión de tipo de cambio que aplica la entidad financiera cada vez que realiza el cambio de euros a la divisa asociada al préstamo para que el consumidor pueda pagar sus cuotas (sean mensuales, trimestrales o bien anuales).
Si quieres conocer el importe de tus perjuicios puedes consultar nuestra calculadora del daño patrimonial de la multidivisa aquí.
¿Cómo funciona la hipoteca multidivisa?
Hay que distinguir entre hipoteca en divisas e hipoteca multidivisa, ya que en la primera modalidad no tenemos la posibilidad de cambiar de divisa periódicamente y sin gastos explícitos, solamente admite cambio de divisa si cancelamos y constituimos una hipoteca nueva; en cambio la hipoteca multidivisa admite cambiar de una divisa a otra periódicamente (normalmente cada mes, coincidiendo con la periodicidad del pago de las cuotas del préstamo), sin ningún coste o con un coste que debería estar predeterminado en el contrato de escritura del préstamo hipotecario.
La característica fundamental es que, cuando al cliente se le presta la cantidad solicitada tendrá que devolver esa misma cantidad más intereses… pero calculado, del mismo modo, en la moneda extranjera elegida
María Magdalena Rico Palao, experta en Derecho del Consumo.
La hipoteca está constituida en una divisa distinta del Euro (por ejemplo Yenes japoneses, francos suizos, libras esterlinas, son los más usuales), por lo que el índice de referencia no va a ser el EURIBOR, sino el LIBOR. El LIBOR (o London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés, fijado en el mercado de Londres, al que se prestan dinero entre los bancos y se publica para distintos plazos (mes, tres meses, seis meses, un año).
¿En qué monedas se puede contratar una hipoteca multidivisa?
La hipoteca tiene una cláusula que tiene la peculiaridad de que el préstamo se realiza en una moneda distinta del Euro (Yenes o Francos Suizos, generalmente), y que el índice de referencia no es el Euribor, sino por lo general el Libor.
La característica fundamental es que, cuando al cliente se le presta la cantidad solicitada tendrá que devolver esa misma cantidad más intereses… pero calculado, del mismo modo, en la moneda extranjera elegida.
De este modo, puede darse la circunstancia (no poco habitual) de que, calculado en euros, se adeude 15 años después de la contratación igual o mayor capital que el que se le ha prestado.
Reconversión de hipoteca multidivisa: ¿Cuándo es abusiva una hipoteca multidivisa?
La abusividad no deriva necesariamente de que el Banco conociera en el momento de contratar cual iba a ser el futuro de las fluctuaciones sino que depende – de todas las circunstancias que permitan valorar si el Banco podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual, lo que en definitiva se traduce en valorar si, habiendo sido informado leal y completamente, el consumidor hubiera prestado su consentimiento pleno.
Es así que no desaparece el desequilibro porque se diga que la fluctuación del tipo de cambio afecta a ambas partes, ya que quien asume el riesgo de fluctuación es el prestatario.
¿Cuál es el plazo para solicitar la reconversión de mi hipoteca multidivisa?
No puede sujetarse la acción ejercitada al plazo de cuatro años previsto en el art. 1.301 del C.c. por cuanto la misma no va encaminada a que se declare la nulidad del contrato de préstamo hipotecario por vicio en el consentimiento.
La acción que ejercitamos no es la nulidad del contrato entero sino una acción de nulidad de las condiciones generales de la contratación del préstamo hipotecario suscrito entre las partes, que conforman lo que se viene denominando como cláusulas o mecanismo multidivisa.
Las cláusulas reguladoras del mecanismo multidivisa, en tanto se configuran como condiciones generales de la contratación que afectan a elementos esenciales del contrato de préstamo, están sujetas a control de transparencia.
No se trata de un producto financiero sujeto a los deberes de información específicos de la Ley del Mercado de Valores (como ha resuelto el TS en la sentencia 608/2017, de Pleno, de 15 noviembre , modificando la previa postura mantenida en la STS 232/2015, de 30 de junio , a la vista de la STJUE de 3 de diciembre de 2015 “caso Banif Plus Bank “) pero, sus condiciones generales sí están sujetas a los controles previstos en la Ley 7/98. Y ya es doctrina jurisprudencial consolidada, cuyo soporte es el art. 4.2 de la Directiva sobre cláusulas abusivas y los art 60, 80.1 y 82.1 TRLCU, la que exige que las condiciones generales de los contratos referidas a elementos esenciales concertados con los consumidores cumplan con el requisito de transparencia.
Control de transparencia que, como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, es distinto al error-vicio, y cuyo objeto es:
En palabras de la STS de 15 de noviembre de 2017 :
“permitir que el adherente pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo.
A las condiciones generales que versan sobre elementos esenciales del contrato se les exige un plus de información que permita al consumidor adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.”
La STS 608/2017, de 15 de noviembre indica:
“Las cláusulas cuestionadas en la demanda, que fijan la moneda nominal y la moneda funcional del contrato, así como los mecanismos para el cálculo de la equivalencia entre una y otra, y determinan el tipo de cambio de la divisa en que esté representado el capital pendiente de amortizar, configuran tanto la obligación de pago del capital prestado por parte del prestamista como las obligaciones de reembolso del prestatario, ya sean las cuotas periódicas de amortización del capital con sus intereses por parte del prestatario, ya sea la devolución en un único pago del capital pendiente de amortizar en caso de vencimiento anticipado del contrato.
Por tal razón, son cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia por parte del predisponente cuando se trata de contratos celebrados con consumidores.”
Por tanto, no está sujeta la acción de nulidad de la multidivisa que nos ocupa a plazo de caducidad pues, en caso de apreciación de la nulidad por falta de transparencia, dicha nulidad es absoluta o de pleno derecho, a la cual no le resulta de aplicación plazo de caducidad ni de prescripción alguno
¿Qué documentación tengo que presentar para solicitar la reconversión de una hipoteca multidivisa?
- La escritura pública de constituación de la multidivisa, las novaciones o carencias y un cuadro histórico de la hipoteca. Si no tienes este último, te ayudamos a pedirlo.
- Recomendaciones para la reconversión de una hipoteca multidivisa (a qué moneda pasar la hipoteca multidivisa…).
Lógicamente, antes de pasar la hipoteca a cualquier moneda nacional o extranjera, consulte con un abogado especializado, pues los actos posteriores a la firma notarial pueden también denotar conocimiento de los riesgos.
Son procesos complejos y que tienen determinadas aristas que pueden llevarte a perder un asunto, por un pequeño defecto en la dirección técnica del proceso, por lo que el asunto debe ser dirigido por un letrado especializado.
¿Cómo solicitar la reconversión de una hipoteca multidivisa?
Lo primero es enviar un requerimiento de nulidad de la hipoteca multidivisa, que deberias realizar de la mano de un letrado especializado. En nuestro caso, también te calculamos inmediatamente el perjuicio económico que te ha causado el clausulado de la multidivisa. Tras el requerimiento habremos de esperar dos meses e interponer la demanda judicial solicitando la nulidad de la multidivisa. La tramitación suele necesitar de 12 a 24 meses, según el lugar donde resida el consumidor.
¿Hay costas procesales en los procesos de multidivisa?
Por lo que se refiere a las costas procesales en un proceso de hipoteca multidivisa, debe decirse que los Tribunales no aceptan concurrencia de serias dudas de derecho. Al respecto, cabe traer a colación la STS de 17 de septiembre de 2020 que resuelve que, incluso en aquellos asuntos con serias dudas de derecho, la estimación de la pretensión a favor del consumidor debe conllevar la condena en costas procesales a su favor, conforme al principio de efectividad.
En efecto, dicha Sentencia del Tribunal Supremo versa sobre un caso, precisamente, de hipoteca multidivisa, advirtiendo la Sala que si bien hasta la STJUE de 3 de diciembre de 2015 y la STS de 15 de noviembre de 2017 concurrían dudas sobre si era, o no, un producto financiero complejo, en aplicación del principio de efectividad y en la línea de la STJUE de 16 de julio de 2020 y de su doctrina anterior contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo 419/2017 de 4 de julio , la estimación de la pretensión de nulidad debe conllevar la imposición de costas procesales a la entidad bancaria para evitar que se produzca un efecto disuasorio inverso.
