CARACTERISTICAS DE LA CLÁUSULA MULTIDIVISA en HIPOTECAS
La característica principal de la hipoteca multidivisa es que se trata de un producto bancario formalizado en una divisa – de entre varias posibles- sobre la que se referenciarán el capital y las cuotas de amortización del préstamo.
A diferencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios en los que se suele utilizar el EURIBOR, en las hipotecas multidivisa habitualmente se aplica el índice de referencia LIBOR; referenciado a la tasa de interés interbancaria del mercado de Londres.
La utilización de una divisa distinta al euro comporta que todos los elementos del préstamo se calculen en referencia a esa variable, por lo que la posible fluctuación de la divisa no afectará únicamente a las cuotas de capital que se paguen periódicamente, sino que también afectará al capital pendiente de amortización.
Consecuentemente, tal y como reconoce la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2015 , existe la posibilidad de que, en el futuro, el capital pendiente del consumidor sea superior al préstamo inicial a pesar de haber asumido el pago de las cuotas correspondientes, lo que sucederá cuando la divisa seleccionada se haya encarecido respecto al euro.
Por lo tanto, nos hallamos ante una situación en la que participan muchos factores lo que conlleva a considerar el producto como complejo no desde un punto de vista financiero, sino desde un punto de vista práctico y de especial entidad cuando se destina a clientes que tienen un absoluto desconocimiento del funcionamiento de las divisas o, cuanto menos, no están habituados al trato con otras monedas.
En definitiva, en este tipo de préstamos influyen múltiples factores que acrecientan el riesgo para el prestatario:
A. En primer lugar, la depreciación del euro frente la divisa seleccionada; que es un hecho previsible para las entidades bancarias pero no accesible previamente para el consumidor, salvo que la propia entidad diera al cliente la información adecuada, con la antelación suficiente.
B. La continua fluctuación de las divisas requiere un recálculo constante del capital. Hecho igualmente fácil para la entidad que puede hacer de forma automática, pero de muy difícil control para el prestatario cuando éste es consumidor y cuando su préstamo se referencia mes a mes.
C. En tercer lugar, la utilización de un índice de referencia inusual como el Libor, tampoco facilita al consumidor el cálculo de las cuotas y capital pendiente de amortizar pues su publicación no goza de tanta repercusión pública como la que tiene el Euribor.
D. Finalmente es de destacar que la compra de un activo que se hipoteca, con esta modalidad, tiene una dificultad añadida cual es la correlación entre el activo financiado y el pasivo contraído. Dos variables que pueden seguir caminos muy distintos: si observamos los últimos años, mientras que los inmuebles en España han sufrido una fuerte depreciación (activo adquirido), las divisas utilizadas en este tipo de hipotecas se han apreciado por el cambio de divisa, lo que provoca que el prestatario deba abonar cuotas más elevadas y su deuda se haya visto incrementada (pasivo contraído).
E. En definitiva, y lo que es más grave, el capital y las cuotas pero especialmente el capital pendiente de amortizar pueden variar al alza en lugar de verse minorados por el pago de las cuotas hipotecarias.
La combinación de estas dificultades, y la poca información dada por las entidades, agravado todo ello con la falta de diligencia observada respecto de los intereses de sus clientes, llevan a que los prestatarios tengan que pagar cuotas muy elevadas y desproporcionadas respecto al valor de los inmuebles que están financiando y, en definitiva, que su deuda, en lugar de ser amortizada se haya visto –en la mayoría de casos- incrementada.
Pese a todo lo expuesto, nos encontramos con que las entidades no incluyen en sus contratos claras advertencias de riesgo, ni asumen otras obligaciones de información y seguimiento para con el cliente, limitándose, en algunos casos a permitir (previo abono de una comisión) el cambio de divisas o bien, a incluir una cláusula por la que de reducirse la garantía en un porcentaje elevado o incrementarse el capital pendiente de amortizar (oscilan entre 10% y 20%), la entidad pueda bien exigir el reconvertir a euros el préstamo, cobrando el exceso de capital o pérdida de garantía; o, incluso, requerir una ampliación de garantías.
En multitud de casos, la entidad no ha sido diligente ni cuidadosa con los intereses de su cliente:
En primer lugar la entidad no ha informado debidamente al prestatario, ni antes ni durante la contratación, limitándose a recomendar un producto de especial complejidad, sin dar al cliente una visión concreta de todos los riesgos.
En segundo lugar, hay que reseñar que las entidades disponen de mecanismos para conocer el estado de las divisas y su previsible fluctuación con la suficiente anterioridad como para advertir a sus clientes de la problemática que ello puede acarrear, sin embargo, en ningún momento se ha advertido al cliente de tales condiciones y, simplemente, se le ha recomendado mantener el préstamo hasta una situación verdaderamente insostenible, en la que ahora, la entidad, ni siquiera quiere oír hablar de recalculo del préstamo atendiendo a un índice de referencia habitual y en euros o, incluso, de dación en pago.
Queremos dejar constancia que en el momento en que se suscribió la mayoría de los préstamo hipotecario con multidivisas, la crisis en España ya era una realidad. Pero esa realidad era conocida por las entidades financieras un año antes, tras los hechos acaecidos en agosto de 2007, fecha señalada como el inicio de la crisis económica a escala mundial, en la que se producen las primeras quiebras de entidades financieras estadounidenses.
En definitiva, con la crisis iniciada en 2007 la previsión de la depreciación del Euro era una evidencia para las entidades.
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