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Hipoteca multidivisa: ¿qué es?, ¿cuál es la toxicidad de la hipoteca multidivisa?, ¿son las multidivisas un sinsentido desinformado?, ¿qué documentos debieron darte para que se entienda que existe claridad y transparencia?, todas las dudas relacionadas a este tema las resuelve en el artículo de hoy la abogada María Magdalena Rico Palao, especializada en Derecho del consumo.
¿Qué es una hipoteca multidivisa?
La hipoteca multidivisa es una modalidad de préstamo hipotecario que se paga en varias divisas, pero casi nadie que la tiene sabe cómo funciona realmente y en qué consiste el producto.
Básicamente en lugar de tener que devolver esta cantidad, tendrás que devolver la equivalente en yenes u otra divisa seleccionada al momento de la firma, que serían, alrededor otra cantidad mayor o menor dependiendo del tipo de cambio.
¿Cuál es la toxicidad de la hipoteca multidivisa?
Uno recibe una cantidad de dinero en euros que de manera automática pasa a ser indexada en otra divisa provocando que a partir de ese momento el importe prestado, se incremente o se reduzca en función de la revalorización o debilitación que sufra dicha divisa respecto del euro; de tal manera que el cliente, al finalizar cada periodo, no tendrá que devolver únicamente la cantidad recibida en euros, sino que también tendrá que liquidar el importe que a su favor o en su contra haya generado la evolución de la moneda extranjera.
La ineficacia de las menciones predispuestas que consisten en declaraciones no de voluntad sino de conocimiento o de fijación como ciertos de determinados hechos, se revelan como fórmulas predispuestas por el profesional, vacías de contenido real al resultar contradichas por los hechos.
Maria Magdalena Rico Palao, abogada experta en Derecho de del consumo.
¿Qué debían haberle informado sobre el funcinamiento de estas hipotecas en divisas?
Lo primero que debieron explicar son las previsiones de evolución de las divisas que ellos conocían y no Ud.
Por ejemplo a partir del último semestre del 2007, estaba prevista una evolución negativa de la divisa a la que se iba a referenciar el préstamo; los mercados ya estaban descontando lo que finalmente fue una realidad; esto es, una drástica debilitación del euro frente a la mayoría de las divisas de nuestro entorno. Pero esta información la guardaron para que los clientes bancarios no supiesen la realidad.
En este sentido, el Tribunal Supremo considera que para que un contrato bancario de préstamo pueda ser calificado de transparente debe incluir simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonable y previsible del contrato y debe incorporar información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo.
Por ello, en las multidivisas se debió dar información escrita, y no oral, con constancia de recepción por el cliente de los siguientes extremos:
- De la evolución prevista por los mercados para las divisas a las que iba a quedar indexado el préstamo
- De la evolución prevista para el Euribor
- La entidad financiera podría haber realizando el exigido estudio comparado del coste que de manera previsible y altamente probable podría suponer un préstamo multidivisa frente a un simple préstamo convencional en euros referenciado al Euribor.
¿Son las multidivisas un sinsentido desinformado?
Las hipotecas multidivisa no tenían sentido económico alguno, ni suponían garantía alguna para el consumidor. Cualquier beneficio que pudiesen obtener, por razón de pagar una cuota menor, al estar referenciados a un tipo de interés (el Libor) que por aquel entonces era más favorable, iba a ser absorvido por el incremento previsto en el principal adeudado, por razón de la evolución negativa, ya prevista por los mercados, para las principales divisas frente al euro.
No se ha tenido en cuenta la Regla de la proporcionalidad, dado que en todo producto financiero el beneficio debe ser proporcional a la posible pérdida asumida. En este caso esa pérdida jamás sería proporcional al posible beneficio para todos aquellos que han contratado su hipoteca en los años 2.007 y 2.008
Las entidades financieras no advirtieron a sus clientes de los riesgos intrínsecos de contratar este las hipotecas multidivisas, siendo fundamental que el consumidor disponga antes de la celebración de un contrato, de toda la información sobre sus condiciones esenciales y sus consecuencias aparejadas.
Sobre la exigencia de transparencia en la inclusión de la cláusula multidivisa, el TJUE interpreta que dicha obligación debe entenderse de manera extensiva, en la medida de que la claridad y comprensibilidad de la cláusula no se reduce al contenido gramatical de la misma, sino que es preceptivo que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo de conversión al que se refiere la cláusula, así como la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas relativas a la entrega del préstamo.
Sin información escrita y firmada por Ud. (previa a la fecha de la escritura de préstamo), hay nulidad de la hipoteca multidivisas.
¿Puede caducar la acción?
Normalmente son los letrados de los Bancos los que sostienen tal caducidad pero en realidad, el Cliente no interesa la declaración de nulidad de la totalidad del contrato por vicio de consentimiento, sino parcial, su mantenimiento con exclusión de ciertas cláusulas que afectan a la determinación del precio. No se pide la nulidad relativa, sino la radical y según el Art. 1303 Código Civil, no cabe ni convalidación ni puede oponerse la caducidad.
La consecuencia es que no se aplica el plazo de caducidad de 4 años de la acción de anulabilidad (a diferencia de los contratos de swap o de adquisición de productos financieros), ni se anula la totalidad del contrato.
¿Es suficiente con la información notarial el mismo día de la firma?
No es suficiente con la intervención de Notario; en la contratación de préstamos hipotecarios, puede ser un elemento a valorar la labor del notario que autoriza la operación, en cuanto que puede cerciorarse de la transparencia de este tipo de cláusulas (con toda la exigencia de claridad en la información que lleva consigo) y acabar de cumplir con las exigencias de información que subyacen al deber de transparencia.
Tal declaración no excluye la necesidad de una información precontractual suficiente que incida en la transparencia de la cláusula inserta en el contrato que el consumidor ha decidido suscribir.
Cuando se ha facilitado una información precontractual adecuada, la intervención notarial sirve para complementar la información recibida por el consumidor sobre la existencia y trascendencia de la cláusula suelo, pero no puede por sí sola sustituir la necesaria información precontractual, que la jurisprudencia del TJUE ha considerado fundamental para que el consumidor pueda comprender las cargas económicas y la situación jurídica que para él resultan de las cláusulas predispuestas por el empresario o profesional’, Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 15 de noviembre de 2017 , Sentencia: 608/2017 Recurso: 2678/2015.
¿Bastará con las menciones puestas confesando conocimiento de “riesgos” en las escrituras de constitución de la hipoteca?
Tampoco basta la afirmación plasmada en la escritura de que los prestatarios asumen ‘explícitamente los riesgos de cambio que puedan originarse durante la vida del contrato, incluida la posibilidad de que el contravalor en EUROS pueda ser superior al límite pactado.
La ineficacia de las menciones predispuestas que consisten en declaraciones no de voluntad sino de conocimiento o de fijación como ciertos de determinados hechos, se revelan como fórmulas predispuestas por el profesional, vacías de contenido real al resultar contradichas por los hechos.
¿Qué documentos debieron darte para que se entienda que existe claridad y transparencia?
La oferta vinculante, el folleto informativo y simulaciones de escenarios desfavorables.
¿Cual es el idóneo Perfil de los suscriptores de la Hipoteca con Multidivisa para que el Juez anule radicalmente la misma y te devuelvan el dinero pagado de más?
Debemos aclarar que este producto en si no es nulo, sino que la clave para que pueda prosperar este tipo de reclamaciones radicará en el conocimiento de las características y los riesgos del producto, así como en la información facilitada al respecto por el Banco a sus clientespara que la reclamación tenga posibilidades de prosperar, los principales criterios son:
- Hipoteca sobre la vivienda habitual o segunda residencia.
- Suscriptor persona física.
- Sin formación financiera específica.
- Trabajos y estancias sin vinculación con el entorno bancario o financiero.
- Condición de consumidor.
¿Cuál es el modelo de solicitud Extrajudicial de la Nulidad del producto?
Desde nuestro despacho siempre recomendamos que la primera actuación sea una Reclamación Previa que podrás encontrar aquí.
¿Cuánto tiempo tarde la vía Judicial?
En 1ª Instancia, la misma puede tardar aproximadamente un año, pero ese año se convierte en dos ó tres si nos encontramos con un Juzgado de condiciones generales de la contratación colapsado.
¿Puedo conocer el dinero que me devolverán y como se quedará mi hipoteca?
Si, y además para los consumidores hacemos calculadoras de perjuicios multidivisa de forma gratuita.
No precisarás contratar a un perito pues en nuestro despacho contamos con estos profesionales.
