Reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca

Conceptos reclamables

Arancel de notario y registro de la propiedad

La normativa reguladora tanto del arancel de los notarios, como de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC ).

Una distribución entre prestamista y prestatario sería aceptable.

Pero hacer recaer la totalidad de su pago sobre el hipotecante causa un desequilibrio en perjuicio del consumidor y además, aparece expresamente recogida en el “catálogo” de cláusulas abusivas del artículo 89.2 TRLGU.

Impuestos: Actos jurídicos documentados

La entidad prestamista, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, es el sujeto pasivo en la constitución del derecho de hipoteca, y en todo caso en la expedición de copias, actas y testimonios. Así que al repercutirse exclusivamente sobre el consumidor, se infringe el artículo 89.3.c) TRLGCU, anteriormente citado.

Gastos derivados del incumplimiento

Los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza ocasionados por el incumplimiento de la parte prestataria de su obligación al pago están sometidos a la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 394 y 398 en procesos declarativos y 559 y 561 en los procesos de ejecución).

Repercutir al consumidor en cualquier caso todos estos gastos, infringe las normas procesales que son de orden público lo cual conlleva sin más su nulidad por aplicación de los artículos 86 TRLGCU y 8 LCGC.

Los gastos de abogado y procurador sin una condena en costas firme, no pueden ser cargados al cliente, por contravenir el artículo 32.5 de la LEC. La cláusula que así lo establezca, además peca de falta de reciprocidad y el consumidor no puede valorar su carga económica y jurídica en el momento de contratación, con lo cual sería también nula por aplicación de los artículos 86 TRLGCU y 8 LCGC.

Comisión por posiciones deudoras

Las comisiones por “gestión de reclamación para recobro de impagados” fijadas en cláusulas del tipo “se establece una comisión de quince euros por cada posición deudora vencida, recibo o cuota impagada que presente la cuenta de préstamo por cualquier concepto o movimiento contable” , son de forma mayoritaria consideradas como cláusulas abusivas por no responder a un verdadero servicio prestado por la entidad, cuando no se han llevado a cabo efectivas gestiones de cobro y cuando dicha sanción ya queda cubierta por los intereses de demora.